功令变了，玩家变了。

12 月 2 日，深圳南山区粤海街谈 T107-0107 地块，深圳市润投究诘有限公司 & 中海企业发展集团有限公司（华润置地 & 中海）以总价 185.12 亿元竞得，成交楼面价 70388 元 / 泛泛米，溢价率 46.32%。该地块成交价刷新了深圳涉宅地块成交总价 TOP1，也刷新了深圳涉宅地块成交楼面单价 TOP2，仅次于宝安区尖岗山片区地块（泰禾深圳院子）。

11 月 29 日，北京本年最受怜惜的地盘出让有了效用：中海亿拿下了酒仙桥 1019-0014 等三块组合出让的地盘。高达 153.32 亿的总价，成为北京楼市的又一块"地王"。

在大广泛本领里，"地王"齐令东谈主欣喜。北京楼市以至有个不成文的规章，地王出身之后，同区域的配置形势一般齐会发个海报接待一下。然而，此次地王来临却是静暗暗，没东谈主吱声。

这毫不是说中海东谈主缘不好，而是因为时期变了。

正本的接待海报，明面上是接待新形势到来，施行上是在抬升我方，本色上是在讲阿谁"面粉贵过面包"的故事。方针在于告诉阛阓上的买房主谈主，新拍的地盘楼面价齐比在售项方针售价贵，是以房价以后一定涨，现时买即是赚到钱。

这个故事，从 2005 年清河毛纺厂的"地王"运行，一直讲了十几年，屡试屡验，以至于有了"新地王出身之日，即是梓里王解套之时"的戏谑说法。关联词，这种故事现时讲不动了。

"地王"本来即是个很污秽的看法，受接待的本领，就会细分出多样范例，往"地王"上靠，单价地王、总价地王，以至某区地王、某板块地王齐曾不甘示弱不外，咱们合计，就现实意旨而言，单价总价地王齐不病笃，病笃的是楼面资本价是若干。

楼面资本价接近、执平以至高于同区域在售形势，才是地王故事的果然中枢。

11 月 29 日 153.32 亿成交的三幅地盘，具备不时地王故事的条目么？

由于是三幅地盘组合出让，位于北京向阳区的不同区位，又包含多种业态，楼面价很难相配精准的筹算。不外，算出个大致资本如故不错的，尤其是在肇端价 153 亿元，最终成交价溢价很低的情况下。

在 153 亿多元的地盘价钱中，酒仙桥、十八里店、小红门三个地块的地盘价钱折柳梗概是 50.22 亿、78.83 亿、23.95 亿。三幅地块的地上建筑面积折柳是，酒仙桥地块 78148.43 泛泛米，十八里店地块 262642.46 泛泛米，小红门地块 58217.81 泛泛米。

十八里店、小红门地块中齐有一块托幼用地，建完之后要无偿交代，地上建筑面积折柳是 3600 泛泛米、3150 泛泛米。十八里店地块中还包括两幅玄虚商服用地，地上建筑总面积 125321.6 泛泛米，对应的地盘价钱是梗概 20.44 亿元。

图 1：酒仙桥、小红门、十八里店关系地块肇端价

图 2 关系地块用地性质、鸿沟、地上建筑鸿沟等

图 3 关系地块用地性质、鸿沟、地上建筑鸿沟等

图 4：关系地块用地性质、鸿沟、地上建筑鸿沟等

咱们就算住宅楼面价，把托幼用地、玄虚商服用地的面积和对应价钱减除后，楼面价折柳是：

酒仙桥地块梗概 64262.53 元 / 泛泛米；十八里店居住用地地块梗概 43470.53 元 / 泛泛米，小红门地块梗概 43491.83 元 / 泛泛米。

地王故事还能不行讲下去，需要对比的是同区域在售项方针售价，而不是老项方针楼面价。

酒仙桥区域，较新的在售形势，销售调换价 12.5 万元，开盘时有一定扣头，把大小户型的售价平均下来，单价在 11 万元 / 泛泛米凹凸；十八里店较新的在售形势，均价也在 8 万元 / 泛泛米凹凸；小红门地块较新的在售形势，均价也在 8 万元 / 泛泛米摆布。

经此对比，拿地的楼面价和在售项方针均价，如故有相比大的差距，莫得出现与"面粉"价钱接近，以至向上"面包"价钱的情况。传统的"地王叙事"，由此完毕。

过往的地王，无一例外历程配置商竞相抢地而出身，为得地盘筹措资金，房企不吝多样加杠杆。这个杠杆，看似是加在了企业部门身上，但最终消化这个杠杆终点带来债务的如故住户部门：买房主谈主从多个钱包里掏钱，再找银行贷款买房，配置商把屋子卖掉，杠杆就调换到了买房主谈主的身上，如斯往来，酿成轮回。

那时的买房主谈主为何加杠杆？因为看得到见"面粉"价钱接近以至向上"面包"，财富增值预期之下，加杠杆是值得的，将配置商的杠杆调换到我方身上，也说得通。

关联词，当财富增值的周期戛关联词止，预期被糟蹋，购房主谈主再也加不动杠杆，配置商的杠杆便无处调换，也就莫得宗旨再到地盘阛阓上去"卷"。这就像几个优秀的小伙子为争一位好意思女的芳心，健身的健身，挣钱的挣钱，怜惜的怜惜，谁齐念念推崇得比竞争敌手更好，从而导致了热烈的"内卷"，最终胜出的东谈主，便不错获取好意思女芳心。

在争抢地王的时期，地王不是好意思女，购房主谈主才是阿谁好意思女，而这个好意思女看上既不是这块地，也不是拿到地的配置商，他们看到的，是建在这块地上的屋子以后能更值钱。当这个预期糟蹋之后，"好意思女"不见了，配置商们再去"卷"，就仅仅"找死"，况且现时的小伙子也仍是"卷"不动了。

于是，传统的地王故事，再也讲不下去了。

非但如斯，在新故事中，新地王非但不行给老形势解套，反而可能"收割"老形势一把。

现时岂论是北京、上海、深圳这么的特大型城市，如故强二线城市，更不必提三四线城市，地盘财政收入压力甚大，地盘阛阓也从正本的纯卖方阛阓运行调换，也即是政府行为出让方，运行和配置商谈条目，给优惠，饱读动配置商迅速从我方手里买地。

优惠条目中，不光光是价钱要素，还包括决策层面的要素，而这往往导致形势居品层面的极大不同。

比如之前在北京根柢不可能批的阳台，在最近一年，简直仍是成了新项方针标配。在削弱了各方面决策条目拘谨的情况下，新项方针得房率也较着普及。此前一些特大型城市，80% 以上的得房率仍是算是"优秀"了，然而，最近一年的新形势，施行得房率向上 90%，以至向上 100% 的也齐不再罕有。

这么的新老形势处在合并个区域当中，老项方针压力可念念而知。阛阓好的本领，新形势入市时，老形势齐基本卖完，然而现时，"前浪"还没来得及上沙滩，"后浪"就拍过来过来了，并且往往浪更高，风更疾。

就像咱们在《2025，京城 10 万 + 豪宅血流漂杵？》中写到的那样，来岁北京阛阓上单价 10 万 + 以上的豪宅供应量会向上 200 万泛泛米，而"自后"的形势，往往在居品上更具竞争力。

买房主谈主齐仍是空匮对此有了感受。外传最近有北京海淀某个区域的"老业主"们，正在相干给 12345 打电话响应他们的诉求：不要给同区域最近出让的一个新形势批阳台。

他们的逻辑很粗浅，他们买的形势莫得阳台，而阿谁新形势有阳台，以后二手房入市的本领，他们的房价就会更低，从而导致我方的财富价值受损。外传他们买房的本领，配置商跟他们说的是，决策一般齐不批阳台。

那时的配置商也没说空话，但此一时此一时。

在世界各地，地王总价更高，对政府财政收入来说更为病笃，表面上买地的配置商和政府的商酌空间也就更大。

新地王不会再帮着老形势收割买房主谈主，而是很可能转而收割一波老形势，花花肩舆东谈主东谈主抬的风俗，也就随风而逝。

咱们仍然简略相识配置商关于当下"地王"的某种渴慕，因为它毫无疑义代表的着信心的记忆。关联词，记忆之后，切不可认为传统的地王叙事还能不时。

2005 年，北京清河毛纺厂地块公开出让，那如故"招拍挂"是新惹事物的年代。京城地产圈的一位前辈，在招拍挂运行前几天，把对此地块专诚的几家配置商召集在通盘吃饭。席间，他开出了条目，但愿同业给个好看，不要和他其时供职的房企抢这块地，行为抵偿，会支付给每家企业千万级别的现款。

这么的勾兑，在前招拍挂时期的京城楼市，是通行的功令，出席饭局的房企也齐应许下来。关联词，最终的效用却未能得这位前辈所愿，清河毛纺厂地块其时以 25.65 亿面粉贵过面包的价钱成为北京首个"地王"，而死战到终末一刻的顺驰与华润置地，齐不曾出现时这位前辈勾兑的饭局之上。

自此以后，这位前辈安适隐于江湖，独一东谈主在东三环某个绽放会所时而会见到他适意地打球、游水。功令变了，玩家变了，故东谈主当然讲不出新故事。

近 20 年以前，地王的故事，又要换一个讲法了。

本文来自微信公众号"攸克地产"开yun体育网，作家：攸克，36 氪经授权发布。